1. 什么是回迁房？
● 回迁房就是在旧改项目拆迁补偿时，拆迁主体赔给回迁户的房子。
● 本质上是“以旧换新”的结果，即拆迁主体拆掉原有建成的旧物业，以新建物业置换原有旧物业的结果，是“城市更新”和“旧城改造”的衍生物。
● 误区解密：回迁房不是小产权房，更像是二手房回迁房与小产权房有着本质的区别！小产权房没有国家正规手续审批却占用土地建设的房子，在本质上不被承认，不受保障。回迁房是政府统一划分的土地，土地性质属于国有划拨土地，有房产证或者拆迁协议，受房管局和政府认可和保障。
2. 为什么会有回迁房的市场存在？
● 回迁房作为城市更新的衍生物，回迁房为何存在就要归根到为何要进行城市更新。如深圳这种一线城市，城市更新简言之就是对整座城市进行重新规划，将不合理的部分拆掉重改。
- 城市市容改造
目前深圳农民房和商品房的比例是1：1；旧厂房、旧村落，这些杂乱无章、环境糟糕的城中村，阻碍了城市建设，破坏了市容市貌，需要改造。
- 土地资源再生利用
改革开发40年，深圳几千倍级的经济增速后，已面临土地难以为继的发展瓶颈，倒逼政府只能走深度挖掘存量土地的城市更新之路。
- 产业升级
深圳从一个小城镇发展成一个国际一线城市，城市最初的工业制造业要改革成以服务业、科技创新、金融业等现代化经济核心产业。
- 市政道路、城区道路的扩建
对于回迁户来说，开发商赔付的“指标”相当于“以旧换新”，可以免费住上更大更新的房子；当然，也有回迁户比起房子更希望得到赔款，他也可以通过售出房子的“指标”来折现。
- 教育资源重新配比
目前深圳教育资源严重失衡，城市更新能重新配置公共资源，根据学区覆盖范围和人群基数建设合理规模的学校。
- 将土地纳入国有管控体系
目前农村住宅房屋、集体用地小产权等房屋权属大量存在于个人及集体手中，不利于国家统一管控。
3. 为什么会有回迁房的市场存在？
有朋友担心，回迁房收益这么可观，如果回迁户后悔了，需要买家赔付收益怎么办？
● 本质上客户购买回迁房买的是“待拆迁”的旧物业，是一套“商品房期房”，也即上文所说的“指标”。
● 拆迁主体本质是针对原物业进行补偿，不会管原物业背后的权利人是张三还是李四。
● 一旦买家签订“拆迁补偿协议”，便只须等着拿到开发商赔付的红本商品房，坐享收益。
4. 买回迁房的手续、主要流程是什么？
1、首先跟原业主权利人签订《房屋转让协议》，附带有专业测绘报告（明确物业坐标、地址、面积），确认旧物业的买卖手续。
2、再跟拆迁公司签订《拆迁补偿安置协议》，确定买受人作为原物业获得拆迁补偿的权利。
3、一旦《拆迁补偿协议》签订并落款盖章，买受人即获得赔偿资格，然后等旧改完成并建成商品房交付即可。
5.回迁房是否限购、是否限售、能否贷款?
●不限购：外地户口可以购买、深圳多套房也可购买、香港户籍也可购买；
●不限售：拿到红本就可以二手房交易；
●不能贷款：回迁指标因为是客户购买的是拆迁物业，所以不能贷款。而且相对于深圳的房价，本来就是首付的价格。
6.回迁房有哪些户型?
● 开发商会考虑回迁户的需求，一般小户型大户型都会有，每个项目都不一样。
● 比如：白石洲项目住宅户型多达8种，分别为：55㎡、80㎡、100㎡、120㎡、160㎡，180㎡、260㎡、260㎡（复式），公寓有四种面积，分别为：35㎡、50㎡、70㎡、120㎡。
7.如何选房，客户购买的回迁面积与开盘户型面积不一样怎么办？
● 旧改项目商品房开盘前，会提前给原来的回迁户统一选房，回迁户选择好后，才开盘进行发售的，采取公开、公平、公正的抽签形式，只是还不确定选到几楼，什么朝向。
● 选房原则是选择补偿面积与户型面积最相近的户型，比如您买的是100㎡，如果没有100㎡的户型可以选择，则选择最贴近100㎡的面积，根据合同的约定，多退少补，具体的退补细则要详细看《拆迁补偿协议》约定哟。
8.回迁房的建筑质量如何？
回迁房建筑质量与同一个商品住宅小区的商品房建筑质量完全一样，大堂、电梯、公共部分装修、地下室空间、建筑外立面、所使用建筑材料，全都一样。
9.回迁房与同期商品房的相同点
● 回迁房与同期商品房质量相同、权利相同、价格相同，作为融资抵押品、二手交易、学位申请等与同期商品房无异。
● 回迁房本质上就是新建成的商品房。
● 在深圳只要是通过旧改获得补偿的回迁房，都有红本产权证。在《拆迁补偿协议》中有明确说明。
10.客户买了回迁房后，办理房产证时有没有额外的费用？开发商会不会另外再收钱？
● 在交房时开发商不再收取任何购房款项(面积补差除外)
● 只是在办理不动产登记时，需要按政府规定缴纳契税、印花税，及办证工本费。
● 该部分费用按《拆迁补偿安置协议》相关约定执行。而且因为该房源属于产权置换，可享受契税减免优惠措施。
11.回迁房的核心优势是什么？
● 优越的投资资产，以市场商品房价的5-6折购入，然后坐等价值翻倍；
● 不限购(解决购房名额问题)
● 不限售(不受深圳三年限售政策限制)
● 参与学区划分
12.怎么购买的物业具备回迁补偿资格证明？
● 关键在于能否与拆迁主体签订《拆迁补偿安置协议》，只要能签订真实的《拆迁补偿安置协议》，即从法律层面保障了客户的回迁安置资格。
13.怎么保障交易安全可靠、没有纠纷？
● 购买的物业是否有权属纠纷、是否存在一房多卖，是否原业主有债务风险等等问题，客户通过与拆迁主体的《拆迁补偿安置协议》的签订，由拆迁主体的审核把关及信用背书过滤上述风险。
● 而拆迁集团落款盖章即意味着拆迁主体与客户达成置换物业的契约。买家未来取得在《拆迁补偿安置协议》中约定的商品房，必然以买家的名字办理不动产登记。
● 如果原回迁户在房价高涨的情况下要求毁约，买家凭《拆迁补偿安置协议》主张回迁安置的权利。内部传阅，严禁外传。
● 况且买家向原回迁户购买的这部分面积，具有唯一性，即拆迁主体就这部分旧物业只与买家签订了《拆迁补偿安置协议》，而没有与原回迁户签订任何协议，所以原回迁户想毁也没有依据。
14.回迁房 的投资回报率大概有多少？
● 回迁房一般为开盘价5-6折，考虑投资周期，在房价不涨的情况下，一般年均20%以上收益率。
● 但是深圳的房价还有一定的潜力
15.回迁房的风险大吗？
● 这个问题就要详细介绍整个回迁房涉及的几大参与方：回迁户、拆迁主体、政府、投资公司、买家。
- 政府
因为要推进城市快速发展和更新，盘活城市大量的土地，必须要将老旧建筑拆掉把土体腾出来重新建设。将原居民（回迁户）的居住问题交给拆迁主体解决。
- 拆迁主体
拆迁主体一般是开发商。开发商希望能通过参与当地的城市更新项目获利或是提高品牌力。想要参与土地的重新规划建筑获益，开发商同步也要解决回迁户的居住问题。主要是两种途径：开发商给回迁户赔款或是给回迁户赔偿新的房子。对于开发商来说，赔款相当于提前预支未来现金，加上新项目的建设成本，现金流压力非常大，资金成本太高，风险太大；相比之下，赔偿新房也就是赔付“指标”，可以将成本往后压，减缓资金成本压力。
- 回迁户
对于回迁户来说，开发商赔付的“指标”相当于“以旧换新”，可以免费住上更大更新的房子；当然，也有回迁户比起房子更希望得到赔款，他也可以通过售出房子的“指标”来折现。
- 投资公司
想要“折现”的回迁户可以将这些需要折现的“指标”，委托给投资公司打包售出。投资公司统一寻找买家购买，以加快折现速度。
- 买家（需一次性付款）
相对于其他商品房，回迁房因为没有开发商的炒作，买家无须承担开发商营销成本、建设成本、财务成本等等因素，所以价格较低，一般是周边的50%-60%。因为不限购不限售的低门槛，50%-60%周边房价的低成本，房子所在地方的高潜力，回迁房成为城市优质投资客必看的投资精品。
综上所述，回迁房其实是政府、拆迁主体、回迁户、投资公司、买家五方共赢的最佳决策，也是城市更新衍生的产物。是正规的，被政府承认的优质商品。
16.回迁房的不动产登记价格是我的买入价格吗？还是市场商品价格？
● 目前深圳已经办理不动产登记的回迁房一般有两种情况，第一是按照市场商品房价登记；第二是按照成本价(包含地价、建筑装修等全部成本)登记；具体何种方式，开发商会与买家达成约定。
● 但是不论采用何种登记价格，均不影响该套房产本身的价值，好比你10年前在深圳买了套房价格6千元/平，现在想卖多少钱一定是看这个小区的市场均价，而不是你的买入成本价。
● 二手房价一定是随行就市的，而不是看它的登记价格。
17.如果回迁房登记价格是成本价，会不会影响二手交易税费？
● 按照深圳现行的二手交易税费法规，不管回迁房登记价是市场价还是成本价，对二手交易税费的影响是完全一样的。
● 目前深圳二手房交易主要有契税、增值税、个人所得税三大类。而这三个税种的核收都只与二手房实际交易价格即“网签价”有关，与原登记价无关。
18.万一钉子户怎么办？
● 旧改既涉及企业利益，也涉及大量政府利益，如果因为个别钉子户到导致项目推进受阻，企业、区政府、街道、村委会等部门都会协调推进，解决个别业主的不合理诉求导致的“钉子户”行为。
● 目前深圳还没有任何一个城市更新项目是因为个别“钉子户”导致项目流产的情况。
19.经交房的回迁房项目有哪些？
著名的有：南山大冲、绿景红树湾壹号、龙岗万科天誉、佳兆业城市广场、龙华壹城中心、坂田银湖谷等等
20.回迁房如何判断好坏？要注意什么？
● 购买回迁房，首先要判断开发商是否属于真正有实力的品牌开发商，大品牌开发商在选择项目阶段即用严苛专业的标准规避了很多政策、规划、项目本身的缺陷等风险。
● 同时判断拆迁主体是否有实力，因为旧改的特殊性，上市公司在做旧改项目前期一般会委托本地具有实力与影响力的拆迁主体，进行旧改的前期工作，包含拆迁、规划报批等，而拆迁主体的实力直接决定了其能否妥善处理本地政府、村企关系，快速平衡各方利益，快速推进项目拆迁。
● 判断物业、原权利人的真实性。借助专业人士过滤市场噪音、找到真正的“卖家” 并和诚信的卖家签约，然后快速取得拆迁主体的《拆迁补偿安置协议》为核心依据。
● 对项目的进度、规划要有一定的基本了解，避免踩坑。
● 做好自己的资金筹划。由于回迁房需要一次性付款，且不能贷款，买家需要掂量自己的资金是否充裕。
● 因回迁房投资属于私人间买卖，交易一经达成，便无法撤销。所以需要等考虑成熟后，再决定投资。
